CONTRATO DE MEDIAÇÃO IMOBILIÁRIA | Remuneração

I - No contrato de mediação imobiliária a regra é a de que a remuneração da empresa mediadora só é devida com a conclusão e perfeição do negócio visado pelo exercício da mediação, ou seja, que a comissão do mediador apenas é devida quando a sua atividade tenha contribuído, de forma determinante, para a celebração (e perfeição) do negócio, por via da aproximação do comitente com terceiros para o efeito.

II - Assim, mesmo que a mediadora se tenha empenhado na busca de interessados na conclusão do negócio, se este não se concretizar, não haverá lugar a remuneração, suportando, então, o mediador o risco da sua atividade comercial. E, é assim, mesmo que o contrato seja celebrado em regime de exclusividade, ressalvadas, porém, as exceções previstas no artigo 19º da Lei n.º 15/2013.

Nos termos do n.º 1 do artigo 19.º da Lei n.º 15/2013, a remuneração da empresa imobiliária é devida com a conclusão e perfeição do negócio visado pelo exercício da mediação, ou com a celebração do contrato-promessa, se assim tiver sido estipulado no contrato de mediação imobiliária.

Ou seja, tem-se entendido que o direito à remuneração apenas nasce se, e quando, o contrato a final celebrado for eficaz.

Por sua vez, o n.º 2 do artigo 19.º tem o seguinte teor: “ É igualmente devida à empresa a remuneração acordada nos casos em que o negócio visado no contrato de mediação tenha sido celebrado em regime de exclusividade e não se concretize por causa imputável ao cliente proprietário ou arrendatário trespassante do bem imóvel”.

Esta norma introduz na disciplina contratual uma diferença significativa relativamente ao regime geral do contrato de mediação, no qual a remuneração só é devida com a conclusão e perfeição do negócio visado pelo exercício da mediação.

De enfatizar que a aplicação da norma contida neste n.º 2 implica a prova da efetiva obtenção de alguém genuinamente interessado e pronto a celebrar o contrato nos moldes em que foi concedido no âmbito do contrato de mediação.

E se o cliente não respeitar o direito de exclusividade da mediadora e vier a celebrar o contrato desejado com interessado angariado por outra mediadora ou encontrado pelo próprio? Neste quadro, impende sobre o cliente a obrigação de pagar à mediadora exclusiva a remuneração acordada. É a solução que resulta da aplicação das regras gerais sobre o incumprimento das obrigações.

Quando o cliente da mediadora é um potencial comprador ou arrendatário, as partes podem acordar expressamente no contrato de mediação que a mediadora pode cobrar quantias a título de adiantamento por conta da remuneração acordada (assim o autoriza o n.º 3 do artigo 19.º).

O n.º 4 do artigo 19.º estabelece ainda que o direito da empresa à remuneração cujo pagamento caiba ao cliente proprietário de imóvel objeto de contrato de mediação não é afastado pelo exercício de direito legal de preferência sobre o dito imóvel.