PACTOS DE PREFERÊNCIA?
Os pactos de preferência constituem um instituto jurídico com relevância no âmbito do direito civil Português, mais especificamente no campo das obrigações e dos contratos, sendo regulado pelos artigos 414.º a 423.º do Código Civil.
Conceito e natureza jurídica dos pactos de preferencia
Os pactos de preferência consistem num acordo de vontades entre duas ou mais partes, através do qual uma delas se compromete a dar preferência à outra, ou a terceiro por ela indicado, na celebração de um futuro contrato oneroso de transmissão de um bem ou de constituição de um direito real. Deste modo, o beneficiário da preferência tem a faculdade de adquirir o bem ou o direito real em causa em condições idênticas às que seriam oferecidas a qualquer outro interessado.
A natureza jurídica dos pactos de preferência é controvertida na doutrina e na jurisprudência portuguesas, havendo quem os considere como contratos preliminares, contratos-promessa, ou simplesmente como obrigações decorrentes de um contrato.
2. Requisitos dos pactos de preferência
Os pactos de preferência devem cumprir os requisitos gerais dos contratos, previstos nos artigos 405.º a 413.º do Código Civil, como a capacidade das partes, a liberdade de consentimento, a licitude e a determinabilidade do objeto e a forma legal, quando exigida.
Além destes requisitos gerais, os pactos de preferência estão sujeitos a requisitos específicos, como a existência de um bem ou de um direito real determinado ou determinável, a estipulação de um prazo para o exercício da preferência, a comunicação prévia da intenção de contratar e a indicação das condições essenciais do contrato futuro.
3. Modalidades dos pactos de preferência
Os pactos de preferência podem ser classificados em diversas modalidades, consoante o objeto, a finalidade, o grau de vinculação e as partes envolvidas:
a) Quanto ao objeto, os pactos de preferência podem ter por objeto bens móveis, imóveis, direitos reais, direitos de crédito, quotas sociais, ações, entre outros;
b) Quanto à finalidade, os pactos de preferência podem ser estabelecidos para garantir a continuidade da exploração económica de um bem ou de um direito, para proteger os interesses dos confinantes, para assegurar a sucessão familiar, para prevenir a concorrência, entre outros;
c) Quanto ao grau de vinculação, os pactos de preferência podem ser simples, quando o obrigado apenas se compromete a dar preferência ao beneficiário, ou qualificados, quando o obrigado se compromete a celebrar o contrato futuro nas condições indicadas, caso o beneficiário exerça a preferência;
d) Quanto às partes envolvidas, os pactos de preferência podem ser bilaterais, quando estabelecidos entre duas partes, ou plurilaterais, quando envolvem mais de duas partes, podendo ser ainda sucessivos ou simultâneos, consoante a ordem de preferência atribuída a cada beneficiário.
4. Efeitos dos pactos de preferência
Os efeitos dos pactos de preferência decorrem das obrigações assumidas pelas partes e variam conforme a modalidade e o grau de vinculação:
a) No caso dos pactos de preferência simples, o obrigado deve dar preferência ao beneficiário, comunicando-lhe a sua intenção de contratar e as condições essenciais do contrato futuro, devendo aguardar a resposta do beneficiário no prazo estipulado ou, na falta deste, no prazo legal de oito dias para os bens móveis e quinze dias para os bens imóveis (artigo 416.º do Código Civil);
b) No caso dos pactos de preferência qualificados, o obrigado deve celebrar o contrato futuro com o beneficiário nas condições acordadas, caso este exerça a preferência no prazo estipulado ou legal, sendo-lhe vedado contratar com terceiros em condições mais favoráveis;
c) Os pactos de preferência também podem produzir efeitos relativamente a terceiros, como no caso dos direitos de preferência legalmente estabelecidos (por exemplo, o direito de preferência dos confinantes na alienação de imóveis rústicos, nos termos do artigo 1389.º do Código Civil), ou quando a preferência for oponível ao terceiro adquirente, nos termos do artigo 421.º do Código Civil.
5. Consequências da violação dos pactos de preferência
A violação dos pactos de preferência pode acarretar diversas consequências jurídicas, consoante a modalidade e o grau de vinculação:
a) No caso dos pactos de preferência simples, a violação da obrigação de dar preferência ao beneficiário pode dar lugar à responsabilidade civil por incumprimento contratual, nos termos dos artigos 798.º e seguintes do Código Civil, implicando o dever de indemnizar o beneficiário pelos danos causados pela perda de oportunidade de adquirir o bem ou o direito em causa;
b) No caso dos pactos de preferência qualificados, a violação da obrigação de celebrar o contrato futuro com o beneficiário pode dar lugar à execução específica da obrigação, nos termos dos artigos 830.º e seguintes do Código Civil, mediante ação intentada pelo beneficiário no prazo de seis meses a contar da celebração do contrato com terceiro (artigo 418.º do Código Civil);
c) A violação dos pactos de preferência também pode dar lugar à anulação do contrato celebrado com terceiro, nos termos do artigo 419.º do Código Civil, desde que o beneficiário demonstre que o terceiro conhecia ou devia conhecer a existência da preferência e que esta era oponível a ele, nos termos do artigo 421.º do Código Civil.
Em suma, os pactos de preferência constituem um instituto jurídico de grande relevância no direito civil português, com implicações práticas significativas no âmbito das relações obrigacionais e contratuais. O conhecimento aprofundado destes pactos e a sua correcta aplicação nas situações concretas são essenciais para assegurar a protecção dos direitos e dos interesses das partes envolvidas, bem como para prevenir litígios e promover a segurança jurídica e a eficácia das transações imobiliárias e comerciais.
A análise dos pactos de preferência à luz do direito civil português abordou diversos aspectos, como o conceito, os requisitos, as modalidades, os efeitos e as consequências da violação destes pactos, destacando a sua importância na regulação das relações entre as partes e na garantia dos direitos de preferência.
É importante salientar que o recurso aos pactos de preferência deve ser ponderado e adequado às circunstâncias específicas de cada caso, tendo em conta os princípios gerais do direito, como a boa-fé, a justiça e a equidade, bem como as normas e os princípios aplicáveis às relações obrigacionais e contratuais.
A assessoria jurídica especializada, prestada por advogados experientes e conhecedores da legislação e da jurisprudência portuguesas, é fundamental para a correta interpretação e aplicação dos pactos de preferência e para a proteção dos direitos e dos interesses das partes envolvidas.
Por fim, cabe ressaltar que os pactos de preferência, como qualquer outro instituto jurídico, estão sujeitos a alterações legislativas e a evoluções jurisprudenciais, o que reforça a importância da actualização constante dos conhecimentos e das competências dos advogados e dos demais profissionais do direito.
